如何安心租房？实地走访西安多家住房租赁企业
“公司说他们有备案，有资金监管账户，没想到交了一年的房租，住了没多久，公司就跑路了……”今年2月，西安唐苑廊亭住房租赁有限公司(以下简称唐苑廊亭公司)关门跑路，众多租客面临租金受损以及被房东赶出的窘境。
(资料图片)
为规范住房租赁市场并使其健康发展，近年来，西安市住建局以及住房租赁行业相继发布各类举措和通知，加大对住房租赁企业的日常监管。2020年11月6日，西安市住房租赁交易服务平台上线运行，接受监管的租赁企业目前有多少?华商报进行了走访调查。
事件回顾
曾因“高进低出”被约谈
唐苑廊亭公司已关门跑路
百客居、左旗、木浮生、城城找房、爱彼客、家善美……2019年至今，华商报报道的涉嫌房屋租赁中“高进低出”后跑路的住房租赁企业多达十余家。
今年2月，唐苑廊亭公司“爆雷”后关门失联。华商报记者了解到，该公司在开展住房租赁业务的过程中，一直存在“高进低出”“长收短付”等违规行为，去年8月曾被莲湖区住建部门约谈并要求整改。今年2月8日、2月10日，华商报也持续关注并报道此事。
在唐苑廊亭租客的微信维权群中，受骗租客已达40余人。2月17日，公安莲湖分局经侦大队民警告知租客：2月15日对唐苑廊亭公司涉嫌合同诈骗已立案侦查。
2月9日，西安市莲湖区住房和城市建设局发布了《关于西安唐苑廊亭住房租赁有限公司经营异常风险提示》，其中提醒，在进行住房租赁交易时，请选择在西安市住房租赁交易服务平台上已接受住房租赁资金监管的租赁企业。租客支付房租时，将租金缴存至租赁企业的资金监管账户，尽量选择不超过3个月的支付周期……
华商报记者在西安市住房租赁交易服务平台查询到，唐苑廊亭公司已登录平台推送开业信息，开业时间为2022年9月19日，并开设了企业资金监管账号。但和实际情况不符的是，平台公开信息中显示的其挂牌房源仅为3个，合同签订数量为0。
官方数据
平台中131家企业合同备案为0
其中挂牌房源为1的86家
按照西安市关于住房租赁企业信息申报的通知，企业在开展住房租赁经营活动前，应当登录租赁平台推送开业信息。开展住房租赁经营活动的，其经营项目、房源均应通过租赁平台向社会发布。企业实际经营的项目、房源未在租赁平台申报的，不得在其他社会网站发布。西安市国有土地上的住房租赁活动，应当通过租赁平台进行住房租赁合同网签备案。
2月15日，华商报记者登录西安市住房租赁交易服务平台，在平台“机构信息”中，显示在平台的住房租赁企业共有222家。其中，合同签订数量显示为0的公司131家，在这131家中，挂牌房源仅为1套的有86家。而在平台的企业信用信息一栏，222家公司的信用等级中，221家为最低的D级，企业基础信息分值中显示这221家公司“未申报企业基础信息”。
3月7日，记者再次查询平台机构信息，发现住房租赁企业已变为221家，“唐苑廊亭公司”已无法查询到。企业信用信息，显示有51家企业信用分值在60分以上，其余则为“0”或负分。此外，2023年至今，在租赁平台中显示的市场化租赁房源仅有32套。
记者走访
多家住房租赁公司 平台挂牌房源与实际所差甚远
平台上已接受住房租赁资金监管的租赁企业是否还存在“唐苑廊亭”公司类似的隐患?租客在租房过程中能否要求将租金进行资金监管?
华商报记者对租赁平台中的住房租赁公司随机选择了9家进行走访，其中8家显示挂牌房源为1套、合同签订为0，1家显示挂牌房源为2套、合同签订为0。走访中，并未发现有业务人员强制要求租客按“年付”方式缴纳房租;虽然不少企业在平台中显示挂牌房源为1，但实际房源却有很多;住房租赁企业对于租客提出走“租赁平台”交易的方式较为避讳，多数要求线下与公司直接签订合同。
1.西安瑞居住房租赁有限公司
挂牌项目：感恩时代广场整租/1套，2022年9月9日发布
走访情况：所看房源为恒大国际公寓，整租，一室开间
业务员表示可季度、半年和整年支付租金，钱直接交给公司。公司的房源有10余套，目前剩下的就是这一套待租。能否通过西安市住房租赁交易服务平台网签备案和资金监管账户方式进行租赁?业务员称资金监管账户的钱是冻结的，“你交上租金我得存在里面，对房东不利，也用不了钱，我们和房东签了五年合同，都可以给你出示。住建局每年都会来查验我们签的合同，这个你放心。”
2.西安木棉寓住房租赁有限公司
挂牌项目：东御兰汀北区-木棉寓整租/1套，2022年6月21日发布
走访情况：所看房源为盛龙广场9号地，整租两室
业务员表示可以按月、季度、半年、一年的方式支付租金，“我们就是房东，和我们直接签合同”。该业务员表示，从北大街到行政中心附近他们都有房源，安远门地铁口有100多套房子，空的目前只有几间。谈及西安市住房租赁交易服务平台和资金监管账户，这位业务员称“合同可以走线上的网签备案，纸质版合同也可以签，但没有太多必要，走那个我们要纳税，没有特殊情况的话，公司一般不走那个流程”。
3.陕西永亮嘉业住房租赁有限公司
挂牌项目：和源馨苑(永亮)分租/1套，2022年2月11日发布
走访情况：所看房源为安远门地铁口附近(未现场看房)整租两室
业务员称安远门这边公司大约有七八十套房源，建议按季度付租金，“房子是我们收的，直接和我们签合同。”签合同不能走西安市住房租赁交易服务平台，“公司的房子都不走(平台)，业主也是，走那个得交房屋租赁税费。如果走资金监管，钱一直回不到公司，业主迟迟拿不到钱，肯定也不愿意，公司也不好经营。”
4.西安华宿住房租赁有限公司
挂牌项目：西安公馆-华宿公寓分租/1套，2022年6月13日发布
走访情况：所看房源为农科所家属院，整租两室
业务员称房子是他们的房源，合同直接和公司签。而且“我们合租的房子居多，有600多套;整租的有20多套，都是我们自己的房源，在中贸广场、南门附近都有”，至于能不能通过西安市住房租赁交易服务平台将钱打到资金监管账户，业务员表示需要回去咨询公司，“你要是觉得半年付有点多的话，可以季付。那种跑路公司开不了三年以上的，因为他们需要迅速回笼资金，等资金池金额大了就跑了。我们开了七年了，合租的70%的租客都是押一付一，我们绝对是正规租房的公司。”
5.西安沐丰云尚住房租赁有限公司
挂牌项目：尚品国际-木沐公寓整租/1套，2023年2月10日发布
走访情况：所看房源是领先时代广场一室整租
业务员称租房合同是和公司签订，“房东将房子委托给了我们，协议都是三到五年的”。同时表示公司已经开了三年多，房源有几百套，目前附近剩余的房源不多。问及能否通过西安市住房租赁交易服务平台的资金监管账户进行租赁，这位业务员称公司有资金监管账户，可以走这个流程，“租金转给公户私户都可以，公户涉及有税点的，我和你私下签合同，租金给公户转过去就行。”
6.西安丰盛远住房租赁有限公司
挂牌项目：兰蒂斯城(丰盛远)整租/1套，2022年5月27日发布
走访情况：所看房源为兰蒂斯城整租两室
业务员称房租可以季付，也可以半年或整年支付，房屋是公司从业主那收回来的，租赁合同直接和公司签订。业务员明确表示，可以通过西安市住房租赁交易服务平台和资金监管账户租赁，“公司有资金监管账户，在住建局也有备案，具体由公司财务管理，如果不放心就按照季度支付。”
7.西安海业住房租赁有限公司
挂牌项目：万达民乐园分租/1套，2022年6月17日发布
走访情况：所看房源在中山门安民里住宅小区，整租三室
业务员表示房租按季度付，房源是公司的，和房东的合同在三年以上，直接和公司签合同，“公司主要做合租房，附近的房源加起来共100余套”，可以通过西安市住房租赁交易服务平台进行网签备案，“但我们一般不希望客户走那个平台，因为你麻烦我也麻烦。”
8.西安格律诗住房租赁有限公司
挂牌项目：曲江新区中海紫御华府整租/1套，2021年10月29日发布
走访情况：所看房源是紫郡长安北区F栋一室整租开间
业务员表示房租按季度支付，按年付会优惠一些，是公司的房源，合同直接和公司签。可以网签备案，但是资金监管账户目前走不了，(租金)直接打公司的账户就好了，“不放心的话可以季度付，也可以月付”。
9.西安青年家住房租赁有限公司
挂牌项目：兰蒂斯城长租公寓，分租/1套;南门望城长租公寓整租/1套，2021年11月发布
走访情况：所看房源为澳城大厦整租一室
业务员称租金可以给公司，也可以直接转给业主，价格可以谈，公司在附近房源有五六十套，只有一间是待租。谈及能否通过西安市住房租赁交易服务平台和资金监管账户进行租赁，这位业务员表示，公司后面加“住房租赁”的，都是在房管局备案过，介意的话，签房子可以直接和房东联系。
业内人士
政府部门应加强宣传 对接环节还需进一步打通
一位从事住房租赁行业的业内人士称，由于前几年经济上的冲击、行业监管的不严格，导致部分企业资金压力大，甚至出现关门“跑路”的情况。目前来看，此类情况已有了改善。
“一些公司会在签约前告知租客是否网签或走资金监管，但实际上很多租客也觉得没这个必要。”该人士表示，“按照政府部门要求，只要是在西安市做住房租赁行业，对外公开的行业，都要在系统中进行房源挂牌。租赁平台起到了行业引领作用，但由于租客群体较多，再加上平台宣传力度不够，导致很多租客不知道有这个平台，政府应该多方位进行宣传。此外，平台在开发过程中，系统的更新迭代是比较庞大的工作，牵扯到租客、房东和银行等多方面，目前来看，平台的功能性不够完善，需要提升。”
这位业内人士说，因为各个住房企业都会有自身的系统，和政府平台在对接上可能存在一些需要进一步打通的环节，一些住房企业未按要求挂牌房源，也可能是出于自身营业效率考虑，但相信租赁平台会逐渐完善，监管力度也会逐步加强。
焦点问答
日常如何监管?
西安市住建局回复
对于记者在采访调查中了解到的问题，近日，西安市住房和城乡建设局进行了回复。
记者：全市住房租赁企业的数量有多少，如何监管?
西安市住建局：截至3月2日，在西安市住房租赁服务平台完成开业信息推送的住房租赁企业共计448家(注：挂牌房源为0的企业暂不在租赁平台中展示)。住房租赁企业开展业务前，应当向工商登记住所地住建部门推送开业信息，在西安市住房租赁交易服务平台填报企业各类信息、申报发布租赁房源，并依法依规开展住房租赁经营业务。
各区、县及开发区住建管理部门负责各自辖区内住房租赁日常监督管理工作，包括企业开业信息登记、租赁合同网签备案、住房租赁相关信息的采集及辖区内租赁住房的动态管理。
市住建局的主要工作：一是督导区、县、开发区住建部门，充分利用租赁平台管理功能，通过房源核验、合同网签、资金监管等对租赁企业的日常经营进行监管;二是督促指导各区、县、开发区履行属地管理责任，严格开展日常巡查整治，调查调节纠纷投诉，规范住房租赁市场经营秩序;三是多渠道广泛宣传租赁政策法规，发布风险提示。
记者：对已在租赁平台开业并开设资金监管账户的企业如何进行监管?
西安市住建局：2021年6月，为进一步规范住房租赁业务管理，要求住房租赁企业在开业信息推送注册前，应与本市范围内租赁资金监管试点银行签订资金监管协议，开立租赁资金监管专用账户，接受主管部门监管。住房租赁资金监管遵循安全、快捷、便民、无偿的原则，采取自愿选择的方式，承租人与租赁企业签订租赁合同时可选择是否接受资金监管，凡未接受资金监管的，交易双方自行承担交易资金风险。
记者：部分企业存在租赁平台中挂牌房源与实际房源数量不符、不愿走资金监管账户的情况，主管部门是否推动相关政策落实?
西安市住建局：目前确实存在以上情况。主要有以下原因：一是租赁房源发布渠道众多，部分新媒体因发布形式过于灵活监管难度较大;二是社会平台已形成规模化、专业化，市场占有度很高;三是企业和群众的使用习惯，不愿意网上签约;四是租赁平台上线时间较短，知晓率不高。此外，租赁资金监管目前通过规范性文件的形式推行，缺乏强制性依据，监管部门只能宣传建议租赁交易双方在签订合同时选择接受资金监管。
对于上述情况，主要通过五方面措施推动政策落实：一是与贝壳、58同城等网络信息平台进行数据对接，要求网络信息平台发布的房源应在租赁服务平台进行房屋权属核验及备案获取房源核验码;二是联系网信部门，提高对违规发布房源信息企业及平台的约束力;三是加大政策宣传，提高房源核验、合同网签、资金监管的政策知晓率;四是通过问题线索跟踪督导、实地检查指导等方式督促各区县住建部门落实监管职责;五是根据12345市民热线、人民网、投诉电话、网络舆情等多渠道反馈的问题线索，联系群众核查，登记跟踪，实地检查，督促企业处理解决问题。
记者：平台搭建完成至今运行状态如何?如何促进相关政策落实?
西安市住建局：租赁服务平台面向个人、租赁企业、经纪机构等三类用户，租赁企业及人员管理、租赁房源挂牌、合同网签备案、租赁资金监管等核心业务功能都已完善，运行正常。
为了促进相关政策的落实，要强化督导整治，开展住房租赁市场违法乱象整治行动，规范住房租赁行为;要提升政策及平台知晓度，提高租赁服务平台使用率;要持续优化完善平台功能，实现更方便、快捷的房源核验、房源挂牌、房源查找、合同网签备案、租赁资金监管服务;要完善信用管理机制，加强对企业各类信用信息尤其是违规行为等不良信用信息的采集、处置力度，推进住房租赁领域守信联合激励和失信联合惩戒机制建设;要强化联合整治，加强与市场监管、公安、金融监管、税务、网信等部门的联系沟通，提高对违规企业的约束力。 记者 于震/文 张杰/图
